미국 쇼핑몰의 재탄생

The American shopping mall is being reinvented

2025년 2월 15일 토요일 CNN뉴스

 

미국의 쇼핑몰은 결코 사라지지 않았다. 다만 수십 년 된 디자인이 재검토될 필요가 있었을 뿐이다.

한때 쇼핑몰은 주요 백화점들이 자리한 중심지였으나, 전자상거래의 편리함이 소비자들을 온라인으로 끌어들이면서 점포들이 줄줄이 문을 닫았다. 그러나 소비자들은 여전히 실질적인 혜택과 즉각적인 쇼핑 만족감을 원하고 있어, 일부 개발업체들은 기존의 쇼핑 경험을 완전히 개편하기 시작했다. 그들은 소비자들이 선호하는 쇼핑 및 외식 장소와 가까운 곳에서 생활할 수 있도록 쇼핑몰을 재구성하고 있다.

시러큐스 대학교의 소매 실무 교수인 레이 위머(Ray Wimer)에 따르면, "라이브-워크-플레이(Live, Work, Play)" 복합 단지 모델이 전통적인 쇼핑 센터의 대안으로 떠오르고 있다. 이 모델은 아파트, 피트니스 클럽, 호텔, 의료 센터, 사무실, 레스토랑 및 소매점을 한 곳에 결합하는 방식이다.

위머 교수는 "이제 단순한 소매 공간이 아니라, 엔터테인먼트 공간, 다양한 레스토랑, 아파트 및 콘도를 포함해 젊은 소비자층을 유입시키는 것이 중요하다"고 설명했다.

그의 추정에 따르면, 미국 내 쇼핑몰 중 30% 미만만이 "A급"으로 분류되며, 이는 평방피트당 연간 400달러 이상의 매출을 기록하는 곳을 의미한다. 이러한 A급 쇼핑몰들은 여전히 견실하게 운영되고 있지만, 나머지 쇼핑몰들은 생존을 위해 새로운 변화를 모색하고 있다. 특히, 코로나19 팬데믹 이후 일부 쇼핑몰들은 성공적으로 부활했다.

쇼핑몰과 주거 공간의 결합

 

새로운 복합 개발 쇼핑몰은 1970년대의 창문 없는 전형적인 쇼핑몰과는 완전히 다르다. 여전히 다양한 소매점과 음식점이 있지만, 이제는 은행 지점, 혈액 센터, 경찰서, 세무 서비스 사무소뿐만 아니라 주거 공간까지 포함하는 형태로 변화하고 있다.

뉴저지주의 무어스타운 몰(Moorestown Mall)에서는 기존 시어스(Sears) 매장이 쿠퍼 대학병원(Cooper University Health Care)의 3층 규모 의료 시설로 변신했다.

부동산 서비스 회사인 존스랑라살(JLL)의 2023년 분석에 따르면, 쇼핑몰 재개발 프로젝트의 약 46%가 복합 용도 모델을 채택하고 있다. 기존 쇼핑몰은 주로 메이시스(Macy’s)나 시어스와 같은 대형 백화점을 "앵커 테넌트"(anchor tenant)로 두어 소규모 점포들의 고객 유입을 돕는 구조였다. 하지만 현재는 쇼핑몰 앵커 테넌트 공간의 약 30%가 주거 시설로 전환되고 있으며, 전체 복합 개발 프로젝트의 약 54%가 주거 공간을 포함하고 있다고 JLL은 밝혔다.

펜실베이니아 부동산 투자 신탁(PREIT)의 최고 투자 책임자인 조쉬 슈라이어(Josh Schrier)에 따르면, 이러한 쇼핑몰 내 아파트와 콘도는 젊은 직장인과 자녀를 독립시킨 노년층에게 인기가 많다.

그는 "이러한 변화는 확실히 젊은 층을 유입시키고 있다. 그들은 공동체를 형성하고 모일 수 있는 공간과 재미있는 활동을 원한다"고 말했다.

PREIT의 최고 수익 책임자인 조 아리스톤(Joe Aristone)은 복합 단지 모델에서 중요한 요소 중 하나는 매력적인 소매 및 상품 구성을 마련하는 것이라고 강조했다.

지역 사회의 일부가 되는 쇼핑몰

복합 단지 쇼핑몰에서 중요한 요소 중 하나는 아파트와 의료 시설의 결합이다.

뉴저지 남부에서는 쿠퍼 대학병원이 PREIT의 무어스타운 몰 내 기존 시어스 매장을 개조하여 2023년 3층 규모의 외래 진료 센터를 개설했다. 또한, 375개 유닛 규모의 아파트 건설이 올해 착공될 예정이다.

시애틀에서도 비슷한 개발이 진행 중이다. 노스게이트 스테이션(Northgate Station) 쇼핑몰 내에 버지니아 메이슨 프랜시스칸 헬스(Virginia Mason Franciscan Health)의 의료 센터가 들어섰으며, 2026년에는 234개 유닛의 주거 시설이 추가될 계획이다.

콜로라도의 플랫아이언 크로싱(FlatIron Crossing) 쇼핑몰도 새로운 변화를 맞이하고 있다. 개발사인 Macerich는 이곳을 "HiFi"라는 명칭의 지역 허브로 탈바꿈시키려 하며, 이는 식당, 소매점, 엔터테인먼트 공간과 함께 5층 규모의 주거 단지를 포함할 예정이다. 2026년 일부 시설이 개장될 전망이다.

소비자를 머물게 하기 위한 전략

PREIT의 아리스톤은 "거주 및 업무 공간이 추가되면서 유동 인구는 증가하지만, 체류 시간(dwell time)을 늘리는 것도 중요하다"고 강조했다. 이를 위해 레스토랑을 추가하거나 브랜드 팝업 이벤트를 개최하는 방식이 효과적이라고 설명했다.

또한, 전미소매연맹(NRF) 보고서에 따르면, 쇼핑몰은 "즐거움(fun)"을 찾는 Z세대에게도 매력적인 공간이 되어야 한다. 따라서, 룰루레몬(Lululemon)과 같은 뷰티 및 애슬레저 브랜드에 집중할 필요가 있다고 CBL 프라퍼티스(CBL Properties)의 CEO인 스티븐 레보비츠(Stephen Lebovitz)는 말했다. 현재 CBL이 운영하는 55개의 쇼핑몰 및 아울렛 중 6곳은 1,500개 이상의 주거 유닛을 포함한 복합 개발 프로젝트를 추진하고 있다.

지역 사회의 반발과 고려 사항

하버드 대학교 부동산 개발 교수인 리처드 피저(Richard Peiser)는 복합 개발 프로젝트에 대한 가장 큰 반대 이유 중 하나가 교통 체증 증가라고 말했다. 또한, NYU의 슐로모 엔젤(Shlomo Angel) 교수는 기존 지역 사회가 외부 인구 유입에 반발할 가능성이 있다고 지적했다.

뉴욕 대학교의 도시 계획 교수인 바네사 L. 딘(Vanessa L. Deane)은 하수도 및 교육 시스템 같은 인프라를 충분히 고려해야 한다고 강조했다. 하지만 그녀는 복합 개발이 지역 사회의 탄소 배출량을 줄이는 데 기여할 수 있다는 점도 덧붙였다.

PREIT의 슈라이어는 "일부 소형 아파트는 공간을 최적화하기 위해 주방 설비나 세탁기, 건조기 같은 가전제품을 없애는 경우도 있다"며, 이러한 변화가 경제적으로 더 부담 없는 주거 옵션을 제공한다고 설명했다.

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쇼핑몰의 변화와 소비자 및 지역 사회에 미치는 영향

최근 미국에서 쇼핑몰의 재구성이 활발하게 이루어지고 있다. 이는 단순한 소매 공간을 넘어 주거, 업무, 의료, 엔터테인먼트 기능을 결합한 "라이브-워크-플레이(Live, Work, Play)" 개념으로 발전하고 있다. 이와 같은 변화는 소비자에게 새로운 편의를 제공하는 한편, 일부 지역 사회에서는 반발을 불러일으키고 있다. 이러한 변화의 영향과 문제점을 분석하고 해결 방안을 모색하고자 한다.

쇼핑몰 변화가 소비자에게 미치는 영향

기존의 쇼핑몰은 백화점을 중심으로 구성되었으며, 주된 목적은 쇼핑이었다. 그러나 온라인 쇼핑의 확산으로 인해 오프라인 쇼핑몰의 매출이 급감하였고, 이를 극복하기 위해 새로운 형태의 복합 개발이 등장했다. 소비자들은 이제 쇼핑뿐만 아니라 의료 서비스, 피트니스, 레스토랑, 엔터테인먼트 시설까지 한 공간에서 이용할 수 있게 되었다.

이러한 변화는 다음과 같은 긍정적인 효과를 가져온다. 첫째, 편리성이 증가한다. 한 장소에서 다양한 서비스를 이용할 수 있어 이동 시간이 줄어든다. 둘째, 커뮤니티 형성이 활성화된다. 주거 공간이 포함되면서 자연스럽게 지역 주민들 간의 교류가 활발해진다. 셋째, 경제적 효과가 발생한다. 다양한 업종이 공존하면서 지역 경제가 활성화되고 일자리 창출에도 기여할 수 있다.

그러나 부정적인 측면도 존재한다. 복합 개발이 진행되면 주거 공간의 가격이 상승할 가능성이 있으며, 개인 공간과 상업 공간이 혼재함으로써 프라이버시 침해 등의 문제가 발생할 수 있다.

지역 사회의 반발과 문제점

복합 개발 프로젝트는 긍정적인 측면이 많지만, 지역 사회의 반발도 적지 않다. 주요 반대 이유는 다음과 같다. 첫째, 교통 혼잡 문제가 심화될 수 있다. 인구 밀도가 증가하면서 교통 체증이 더욱 가중될 가능성이 크다. 둘째, 기반 시설 부족 현상이 발생할 수 있다. 하수도, 전기, 학교 등 기존 인프라가 추가적인 거주자 수용에 한계를 가질 수 있다. 셋째, 지역 정체성이 변화할 가능성이 있다. 조용한 주거 지역이 상업화되면서 기존 주민들이 소외감을 느낄 수 있다.

해결 방안

이러한 문제점을 해결하기 위해 다음과 같은 방안을 고려할 수 있다. 첫째, 교통 및 인프라 개선이 필요하다. 복합 개발과 함께 대중교통 확충 및 도로 정비를 병행해야 한다. 둘째, 지역 사회와의 협력을 강화해야 한다. 개발 초기부터 지역 주민들과의 협의를 통해 갈등을 최소화하고, 주민들이 원하는 방향으로 개발을 조정해야 한다. 셋째, 환경 친화적 개발을 추진해야 한다. 녹지 공간 확보, 탄소 배출 감소 정책 등을 도입하여 지속 가능한 개발이 이루어져야 한다.

한국에서의 가능성과 문제점

한국에서도 온라인 쇼핑이 증가하면서 대형 매장과 백화점의 매출이 줄어들고 있다. 이에 따라 미국과 유사한 복합 개발 모델이 도입될 가능성이 있다. 예를 들어, 서울의 대형 백화점 부지를 활용하여 주거, 업무, 상업이 결합된 공간으로 재개발하는 방안이 고려될 수 있다.

그러나 한국에서 이러한 모델을 도입할 경우, 다음과 같은 문제점이 발생할 수 있다. 첫째, 높은 인구 밀도로 인해 공간 부족 문제가 심각해질 수 있다. 미국보다 훨씬 높은 인구 밀도를 고려할 때, 교통 혼잡과 공간 부족 문제가 더 심각해질 가능성이 크다. 둘째, 부동산 가격이 상승할 위험이 있다. 상업 시설과 주거 공간이 결합되면 해당 지역의 부동산 가격이 급등하여 기존 주민들의 부담이 커질 수 있다. 셋째, 전통적인 소비 문화와의 조화가 필요하다. 한국 소비자들은 여전히 대형마트와 전통시장 방문을 선호하는 경향이 있어, 새로운 모델이 정착하는 데 시간이 필요할 수 있다.

이를 해결하기 위해서는 정부 및 지자체의 적극적인 인프라 지원, 교통 정책 개선, 그리고 단계적인 전환 전략이 필요하다. 또한, 소비자의 요구를 반영한 맞춤형 공간 구성이 중요하다.

 

미국에서 진행되고 있는 쇼핑몰의 재구성은 소비자에게 새로운 편의를 제공하는 동시에 지역 사회의 반발을 초래하고 있다. 이를 해결하기 위해서는 인프라 확충, 주민 협력, 친환경 개발 등의 대책이 필요하다. 한국에서도 유사한 변화가 예상되지만, 높은 인구 밀도와 부동산 문제 등을 고려한 전략적 접근이 필수적이다. 따라서 신중한 계획과 지역 사회와의 협력이 병행될 때, 쇼핑몰의 변화는 긍정적인 방향으로 나아갈 수 있을 것이다.