2024년 미국 주택 판매, 1995년 이후 최저 수준 기록

US home sales in 2024 fell to lowest level since 1995

2025년 1월 24일 금요일 CNN뉴스

 

치솟는 주택 가격과 모기지 금리 상승으로 주택 구매자들이 압박을 받으면서, 지난해 미국 내 기존 주택 판매가 30년 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다.

전미부동산협회(NAR)는 금요일, 시장의 대부분을 차지하는 기존 주택의 판매량이 2024년에 총 406만 채를 기록했다고 밝혔습니다. 이는 1995년 이후 가장 낮은 수준이며, 2023년의 부진한 실적과 비슷하거나 약간 낮은 수치입니다.

기존 30년 만기 고정 모기지의 평균 금리는 작년 최고치인 7.22%를 기록했습니다. 프레디 맥에 따르면, 한때 6% 가까이 하락했던 이 금리는 최근 몇 주 동안 다시 상승해 지난주 7.04%에 도달했으며, 이번 주에는 6.96%로 소폭 하락했습니다.

한편, 기존 주택의 중간 가격은 18개월 연속 상승하며 2024년에 사상 최고치인 40만 7,500달러를 기록했습니다. 12월 중간 가격은 40만 4,400달러였습니다.

2024년 말, 판매량 증가로 회복의 신호

어려운 경제 여건 속에서도 12월 기존 주택 판매는 전월 대비 2.2% 증가해, 계절 조정 연간 기준 424만 건으로 2024년 2월 이후 가장 빠른 판매 속도를 보였습니다.

NAR의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 보도자료를 통해 "올해 마지막 몇 달 동안의 주택 판매는 모기지 금리 상승에도 불구하고 견고한 회복세를 보였습니다. 소비자들은 주택 소유의 장기적 이점을 분명히 이해하고 있습니다. 재고 증가와 더불어 일자리와 임금 상승이 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다."라고 말했습니다.

2025년 주택 시장 전망, 개선 여지는 제한적

2025년에도 미국 주택 시장은 구매자들에게 크게 개선된 환경을 제공하지 않을 것으로 보입니다.

모기지 금리는 2026년까지 6% 이상을 유지할 것으로 예상됩니다. 1980년대에도 모기지 금리가 높았던 적이 있지만, 당시 주택 가격은 훨씬 낮았습니다. 현재 구매자들은 여전히 사상 최고치에 가까운 주택 가격에 대응해야 합니다.

일부 지역에서는 주택 소유자들이 치솟는 주택 보험료로 어려움을 겪고 있으며, 이러한 상황은 올해도 지속될 가능성이 큽니다.

또 다른 문제는 시장에 매물로 나온 주택이 여전히 부족하다는 점입니다. 2024년 전체 주택 재고는 일부 개선되었지만, 공급은 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 프레디 맥에 따르면, 현재 약 370만 채의 주택이 부족한 상황입니다. 12월 재고는 115만 채로 11월보다 13.5% 감소했지만, 전년 동기 대비 16.2% 증가했습니다.

공급 부족의 원인과 해결 전망

공급 부족의 주요 원인 중 하나는 낮은 금리로 모기지를 받은 기존 주택 소유자들이 높은 금리의 모기지를 감당해야 하는 부담 때문에 주택을 매물로 내놓지 않는 '락인(lock-in) 효과'입니다.

다만, 결혼, 이혼, 출산 등 생활 변화로 인해 작년에 일부 주택이 거래되면서, 주택 재고가 소폭 증가하기도 했습니다. 하지만 올해는 주택 소유자들이 판매에 나설 유인이 크게 줄어들 것으로 보입니다.

전국 주택건설업자협회(NAHB)는 높은 차입 비용이 주택 건설에 부담을 주고 있지만, 올해 일부 규제 완화로 주택 공급이 늘어날 수 있다는 기대감을 표명했습니다.

미국 주택도시개발부를 이끌게 된 스콧 터너는 의회 청문회에서 규제 검토 및 축소를 약속했습니다. 연방준비제도가 올해 몇 차례 금리를 인하할 것으로 예상되는 만큼, 규제 완화는 주택 시장의 압박을 완화하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

그러나 이러한 규제 완화만으로는 트럼프 행정부의 관세와 대규모 추방 정책이 초래할 수 있는 주택 건설 비용 증가를 상쇄하기에는 부족할 수 있습니다.

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2024년, 전 세계 부동산 시장은 다양한 도전과 변화의 한가운데에 있습니다. 특히 미국에서는 높은 모기지 금리와 치솟는 주택 가격, 재고 부족으로 인해 주택 구매자들이 어려움을 겪고 있으며, 이러한 상황은 글로벌 부동산 시장에도 영향을 미치고 있습니다.

한국 역시 미국의 금리 정책과 경제 동향에 직간접적인 영향을 받으며, 자국 내 부동산 시장의 구조적 문제와 맞물려 복합적인 상황에 놓여 있습니다. 본 글에서는 미국 부동산 시장의 현황과 정책 방향, 일반인들이 경제적으로 주택을 마련할 방법을 살펴보고, 이 변화가 한국 및 글로벌 부동산 시장에 미칠 영향을 분석합니다. 또한, 한국 부동산 시장의 전망과 정책적 대응 방안, 그리고 일반인들에게 유용한 주택 마련 전략을 제안합니다.

 

미국 부동산 동향과 정책 방향

미국 부동산 시장은 높은 금리, 주택 가격 상승, 재고 부족이라는 삼중고를 겪고 있습니다. 30년 만기 고정 모기지 금리는 2026년까지 6% 이상 유지될 것으로 예상되며, 이는 주택 구매자들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 기존 주택의 중간 가격은 사상 최고치를 기록하며 상승세를 이어가고 있습니다. 특히 락인(lock-in) 효과로 인해 기존 주택 소유자들이 매물을 내놓지 않아 재고 부족 문제가 심화되고 있습니다.

정책적으로는 신규 주택 건설을 촉진하기 위해 규제 완화와 세제 혜택이 검토되고 있으며, 연준의 금리 인하 가능성이 제한적으로 거론되고 있습니다. 또한, 급등한 주택 보험료를 완화하기 위한 보조금 정책이나 추가 규제가 마련될 가능성도 있습니다. 그러나 이러한 정책들이 얼마나 효과적으로 시행될지는 여전히 불확실한 상황입니다.

 

일반인을 위한 미국 내 주택 마련 방법

높은 금리와 주택 가격 상승 상황에서도 합리적인 전략을 통해 주택 마련의 기회를 찾을 수 있습니다. 첫째, 고정 금리 모기지를 활용해 금리 상승 리스크를 최소화해야 합니다. 둘째, 신규 주택 건설이 증가할 가능성을 염두에 두고 신규 단지에 투자 기회를 모색해야 합니다. 셋째, 대도시보다는 가격 부담이 적고 개발 가능성이 높은 중소도시를 탐색하는 것도 경제적입니다. 마지막으로, 주택 구입 자금이 부족한 경우에는 렌트 투 오운(Rent-to-Own) 방식을 고려하는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다.

 

미국 부동산 시장 변화가 한국에 미칠 영향

미국의 부동산 시장 변화는 한국에도 다양한 영향을 미칠 것입니다. 첫째, 미국 연준의 금리 정책은 한국의 금리 동조화를 초래하며 국내 주택 구매자들에게 부담을 가중시킬 가능성이 큽니다. 둘째, 글로벌 자본 이동으로 인해 미국 부동산 시장이 불안정해지면 투자자들이 한국과 같은 아시아 시장으로 자금을 이동시킬 수 있습니다. 셋째, 글로벌 공급망 연결로 인해 미국의 건설 비용 상승이 한국 건설 시장에도 영향을 미쳐 원자재 가격 상승과 같은 부작용을 초래할 수 있습니다.

 

전 세계 부동산 시장 전망

세계 주요 지역의 부동산 시장은 각기 다른 도전 과제를 안고 있습니다. 미국은 고금리와 높은 주택 가격으로 인해 회복 속도가 더딜 것으로 보이며, 유럽은 에너지 위기와 금리 상승으로 인해 부동산 시장의 안정이 늦어질 전망입니다. 아시아에서는 중국 경제 회복 여부가 핵심 변수로 작용할 것이며, 한국과 동남아시아는 상대적으로 안정된 시장을 유지할 가능성이 큽니다. 반면, 중동은 고유가로 인한 자금 유입으로 부동산 시장의 활발한 움직임이 기대됩니다.

 

한국 부동산 시장 전망과 정책 방향

한국 부동산 시장은 금리 상승 기조와 공급 부족으로 인해 가격 안정화 가능성이 높습니다. 그러나 서울 및 주요 도심 지역은 여전히 높은 수요로 인해 안정세를 유지할 것으로 예상됩니다. 전세자금 대출 금리 상승으로 인해 월세 전환이 가속화될 가능성도 있습니다. 이에 따라 정책적으로는 다음과 같은 대응이 필요합니다:

1. 공급 확대: 공공주택 공급을 늘리고, 재개발·재건축 규제를 완화하여 주택 재고를 확대해야 합니다.
2. 금융 지원 강화: 청년·신혼부부를 대상으로 저금리 대출과 주택 구입 보조금을 확대해야 합니다.
3. 임대차 시장 안정화: 전세 및 월세 시장의 안정화를 위한 임대차 보호법 강화 및 지원책 마련이 중요합니다.

일반인을 위한 한국 내 부동산 마련 방법

현재의 한국 부동산 시장에서는 신중하고 전략적인 접근이 필요합니다. 공공분양과 사전청약을 활용하여 내 집 마련 기회를 확보하고, 교통 인프라 확장 지역에서 미래가치를 찾는 것이 중요합니다. 초기 자산을 마련하기 위해 소형 아파트나 도시형 생활주택 등 틈새시장을 공략하는 것도 추천됩니다. 또한, 높은 금리 상황에서는 무리한 대출을 피하고, 금리가 안정화되는 시점을 대비하여 대출 조건을 개선하는 전략을 세워야 합니다.

 

미국을 비롯한 글로벌 부동산 시장은 금리 상승과 공급 부족이라는 구조적 문제를 안고 있습니다. 이러한 상황은 한국에도 영향을 미치며, 적절한 정책적 대응과 개인의 신중한 전략이 요구됩니다. 한국 정부는 공급 확대와 금융 지원을 통해 시장 안정화를 꾀해야 하며, 개인들은 미래 가치를 고려한 전략적인 부동산 마련을 통해 경제적 부담을 최소화해야 할 것입니다. 글로벌 부동산 시장의 변화를 면밀히 주시하며, 변화에 유연하게 대응하는 자세가 필요한 시점입니다.